bob官方网站
内生与协同龙湖讲了两个动能换挡的故事

类别:六速旋转粘度计   来源:六速旋转粘度计    发布时间:2024-03-28 00:44:03  浏览:1

  3月22日,龙湖集团(发布2023年度业绩公告。根据公告披露,龙湖集团在2023年全年实现营业收入1807.4亿元,实现核心权益净利113.5亿元,每股盈利1.83元。

  2021年下半年,下行周期的寒风呼啸而来,此后,房地产市场有感知的春天,只有2023年上半年里的零星光景。对于风雨飘摇的房企来说,回温的时光属实太短暂了。当时间进入到2023年下半年,房地产市场仿佛再度按下暂停键,在一次又一次的巨大震撼里,信心渐渐成为了惊弓之鸟。

  龙湖的成绩单里,有一份难得的慰藉。在2023年,龙湖集团有息负债下降7.4%,各业务航道保持正向经营性现金流,以及多次的提前还债……在一系列操作中所能看到的,是龙湖在应对行业波动周期时,采取的动作有序且有章法。

  两周前,龙湖集团曾通过业绩预告,剧透了2023年的业绩表现,此后的两个交易日,龙湖集团的股价大涨近16%,截至3月21日,龙湖集团自发布业绩预告后累计涨幅超过13%。

  资本的选择未必正确,但贵在目标单纯且清晰。在暗牌出尽、全场明牌的情况下,能够左右资本选择的,只有他们对这家企业未来的预期。

  这是失去土地红利与金融红利的两年。何以继续生存与发展,是压在房企头上划时代的难题。

  在龙湖2023年的财报里,可以捋出一条清晰的“减脂”主线年末,龙湖集团剔除预收款后的净资产负债率为60.4%,同比下降约5个百分点;有息负债余额1926.5亿元,较2022年下降154亿元;有息负债中,银行资金占比77%,外资占比17.7%,均已作掉期处理;平均合同借贷年限进一步延长到7.85年,平均融资成本仅为4.24%。

  降低负债规模、改善债务结构,龙湖选择以决绝的方式缩表,缓解周期波动带来的冲击。而龙湖对于风险的敏感度以及缩表的主动选择,也明显早于同行。多个方面数据显示,2022年,龙湖的有息负债余额为人民币2080亿元,相比21年末压降139亿元。

  不仅如此,2023年,龙湖还多次提前还债:在7-8月份提前偿还了84亿元境内债,在年内有序铺排、提前偿还了153亿港元的银团贷款,诸如此类,龙湖反复用一种略显“极端”的方式,强调压降负债的决心。

  缩表无疑是一个艰难的过程,但龙湖是有底气做选择的。截至2023年末,龙湖集团银行贷款授信超过2000亿元,公司债、住房租赁专项贷、中期票据、境外贷款/美元债等各项融资渠道,均保有尚未使用的额度。

  没有告别,就没有新生,龙湖自然深谙这一个道理。报告期内,龙湖集团地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造五个航道,均实现正向经营现金流。根据披露,在2023年,龙湖集团实现正向经营性现金流35亿元。

  摆脱高负债驱动的龙湖,用主动压降债务、内生驱动的循环,打破曾经地产行业由规模、杠杆建立的闭环,并在2023年验证了这条路径的行之有效。一个佐证是,在不依靠负债增加的前提下,龙湖仍有余力在土地市场寻找合适的时机强化布局。根据披露,在2023年,龙湖在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一二线幅,全年新增土地储备总建筑面积为266万平方米,权益地价为259万平方米。

  在2024年,新的循环仍在继续。3月8日,龙湖提前9个月兑付了两只CMBS产品“20天祥优”、“20天祥次”,涉及总规模46.1亿元。除该次CMBS之外,龙湖方面透露今年已经兑付或提前兑付的境内债达57亿元。

  至此,龙湖带来两个好消息:截至2024年末,龙湖年内待偿还的公开债券规模仅剩60亿元;以及到2026年底,龙湖再无到期的境外公开债券。

  基于持续多年对经营性业务的投入,以及运营及服务能力与经验的积淀,2023年初,龙湖集团开发、运营、服务三大业务板块格局,被清晰地展现在外界眼前。

  此后的一年里,“开发+运营+服务”成为各大房企津津乐道的业务结构。其中最值得称道的,是三大业务板块从理论上讲通了房地产可持续发展的逻辑——开发、运营、服务三大类业务,匹配了不同的城镇化发展阶段,无论是增量时代、存量时代,房企皆有相匹配的业务与之对应。

  相较于房企最为熟悉的开发业务,三大业务板块的后两者被龙湖统称为经营性业务,也是被行业内最为关注并希望复制的板块。

  20多年前,龙湖推开了一扇窄门。以不使用非标融资、放缓开发规模增速等为代价,换来了稳健的财务指标与近百座商场为代表的丰富资产及业务矩阵。

  2023年,龙湖集团运营和服务收入同比上涨5.7%至248.8亿元,覆盖股息及利息倍数1.55倍。数字之下的含义是,在保持整体融资规模不变的前提下,龙湖仅凭当期的运营、服务业务构成,就已经让永续经营有了可能。

  比如,龙湖能借到“便宜”的钱曾经令业界所称羡,能以央国企的成本完成融资,在资金成本动辄10%以上的金融狂热年代,无疑是多数房企求而不得的;而现在,业界依然羡慕龙湖可以“借到”便宜的钱——在2023年,龙湖依托商业等自持资产,增加了174亿元经营性物业贷款,平均融资成本仅为3.65%且融资期限长,成为改善债务结构的重要倚仗。

  当然,更关键的是对利润的反哺。当地产开发业务受到周期波及,本期龙湖运营及服务业务收入的占比13.8%,利润占比超过了六成。从减少对地产板块的依赖,到与地产板块同行并进,再到在利润层面补位地产板块,龙湖在债务驱动转向内生发展之外,依靠成熟的经营性业务,实现了发展动能转换,完成了又一次换挡。

  经营性业务的培育是一场滚雪球式的游戏,最惊人的不是一次酣畅淋漓的胜利,而是优势的长久积累。截至2023年底,龙湖运营业务中的商业投资,累计开业运营的购物中心88座,在2024年,累计开业购物中心的数字将正式超过百座;长租公寓品牌冠寓,截至2023年末,累计开业房间数12.3万间,在冠寓之外,航道业务基于资管能力衍生出服务式公寓、活力街区-欢肆等全新业态;服务业务中的龙湖智创生活在小米产业园、网易游戏等商写空间,以及亮马河、姑苏古城等城市服务领域,延伸服务半径;而“智慧营造”品牌——龙湖龙智造在2023年实现盈利收入同比增长66%,以全业态、全周期的智慧营造能力,在品牌发布一周年后,即快速跻身代建行业头部阵营。

  巨大的惯性配合庞大的动能,龙湖在经营性业务的发展命题上,定然不会放缓脚步。对于未来,龙湖给出了自己的期待,“如果有一天经营性收入能够过半,那时整个转型就真正完成了。”

  回到眼前,在2024年的3月,一个无比期待春天的春天里,能够正常的看到,此刻的龙湖已经找到了抵御寒气的方法。

  在地产行业,龙湖讲述了一个新鲜且性感的故事。当然,相似的故事放在全球、全行业的背景下,实际上并不罕见。

  十余年前,流媒体巨头奈飞在完成早期用户池的积累后,将最大一部分精力、财力,用于电影电视剧集的原创,以及与影视结合的游戏制作之上。彼时,奈飞想要借助这个转型,持续强化平台的差异化与影响力,用更多触点让自身变得独一无二。

  事实证明,奈飞的策略是成功的。十多年后,奈飞的影视原创能力达到了迪士尼等老牌影视企业亦要平视的地位,而有了额外能力的加持,奈飞坐稳了全球最大流媒体的宝座,最新市值也超过2000亿美元。

  无疑,内容层面不断丰盛,是一个商业逻辑从简单到复杂的阶段,更是持续树立壁垒的过程。如果要再补充一个条件,即是复杂的加法运算中,依然能遵循一条清晰的主线——正如奈飞创始人所述,在这个专注娱乐的平台上,用户甚至找不到一条烹饪的视频。

  从扎根20余年的地产开发、物业管理、商业投资,再到相对年轻的长租公寓与智慧营造,龙湖在过往的三十年,构建了服务千万人的三大业务板块与“一个龙湖”生态体系。

  遵循着城市美好生活的主线,龙湖集团三大业务板块的丰富场景与服务,像无数质子彼此相连,构建出一个极为稳定且蕴含巨大能量的分子式。由此产生的客户粘性与品牌效应,是龙湖的一项重要隐性价值,更是一道保护核心竞争力的巨大壁垒。

  在2023年,龙湖将这些“微小”的质子展开,依循高水平发展的战略指引,在其中注入或时尚、或温情、或智慧等等新的内容,逐步提升资产的质量。

  因此,在2023年,我们大家可以看到,龙湖在一二线核心城市落地的全新项目,有云河颂、御湖境、青云阙、砚熙台等不同气质风格的全新高端产品线,正迅速收获着市场的认可,其在2023年首开的35个全新项目,当年平均去化率接近70%;旗下的商场内外焕新,除传统Mall的形态之外,还有Mall+街区的苏州狮山天街、纯街区的江湾里Meet678以及复合产业园区等全新的商业场景,产品形态持续创新且多样化,期末出租率从期初的93%提升至96%,营业额整体同比增长49%,日均客流同比增长32%;长租公寓业务的营收一直增长,盈利愈加稳固,产品及服务迭代至4.0,全新活力街区欢肆首个项目将于年内亮相;龙湖智创生活则进入服务难度更高,且毛利率也更高的商业、写字楼等城市场景,截至2023年末,商写服务面积占比达到28%,携手更多名企、大厂,并在服务精度发力;龙湖龙智造,成为龙湖新质生产力的重要载体与出口,与中铁城投集团、中国东方、清华大学、蚂蚁集团等在内的央国企、地方平台公司、AMC、保险公司及大厂高校等行业机构建立了良好合作关系。

  如果说,从时代红利到内生式增长,龙湖通过债务的主动压降,将自身缩到了一支“茧”中,那么,通过践行高水平质量的发展战略形成的新动能,即是龙湖在最大限度地抵御外界干扰的同时,生长出的一双翅膀。

  最后,将眼光重新落回数据本身,113.5亿元的核心净利放眼当今的行业,依然是个天文数字。据机构统计,龙湖依然是行业内5家利润过百亿元的企业之一,与华润、中海、保利、万科等央国资背景的房企,位列同一阵营的利润塔尖。

  正如野村证券研报所述,在经过2023年的调整后,预计2024年龙湖集团盈利增长持平,并在2025年实现温和复苏。在高水平发展的路径下,2023年的业绩将成为龙湖的新起点。

  房地产行业正在面临蜕变,龙湖在等待翅膀真正舒展的一刻,从内向外,冲破坚硬的茧壳。

  [神吐槽]联盟最伟大的23号球员:追命·格林!!老詹:我一休战你们就赢雄鹿

  《证券市场周刊》创办于1992年3月,是中国较早的专业性证券传媒。是中国权威性的证券杂志之一。

  神翻盘!无詹湖人2OT灭雄鹿 浓眉34+23字母29+21+11+7失误

  苹果A18和A18 Pro可能采用更大的芯片尺寸 以容纳更大的缓存与神经引擎

  三星Galaxy Z Fold6/Flip6折叠屏手机通过认证,依然支持25W充电

  可为未拆封 iPhone 无线更新系统,苹果“Presto”设备外观曝光

上一篇:美股前瞻 三大股指期货齐涨美银激进预测美股两年内升至7000点