存量资产盘活改造为租赁住房正在成为市场关注的焦点。要有效地进行存量资产的盘活与转型，不仅需要对存量资产原始功能进行判断，评估其是不是满足市场需求，还要用“以终为始”的思路做好顶层设计。此外，在实际研判过程中，还需要策略工具来做系统指导。

  本文将通过「漏斗模型」的介绍，旨在为存量资产改租赁住房提供一个实用工具。

  在进行存量项目改造研判的时候，如果以租赁住房为第一先考虑改造方向，可以优先采用“改造方向研讨漏斗”办法来进行初步研判。

  第一步，应该先行判断该项目是否有足够的租住市场需求支撑，即使用EILT模型判断其是否位于“需求锚定区域”。

  这里面必须要格外注意的是，尽管有的项目所在区域属于“需求锚定区域”外，但临近“需求锚定区域”、轨道交通通达性强或明显位于区域内部驱动力强的地点，仍能进入下一层漏斗，继续判断该项目的可行性。这就需要对项目周边的市场进行更详尽的市场调查与研究，特别是企业客源的访谈和对接。比如在位于北京牛栏山的某项目，尽管位于EILT的4级区域，但是该项目周边遍布牛栏山地区8个产业园区，区域内驱力较强且有未来成长空间，且能通过接驳车等方式实现承接地铁外溢客源，因此该项目在第一层漏斗判断时也是可行的。

  租赁住房业态是“持有-运营”型业态，目标是通过运营在持有年限内保持资产价值并提升资产价值，有机会出售资产或通过金融工具实现退出。而土地剩余使用的时间对资产估值有直接影响，在商办用地在到期前申请有偿续期缺少可执行的全国层面指导意见的情况下，投资机构对土地剩余使用的时间不足30的项目持谨慎态度。

  •合规性判断：了解项目属地租赁住房有关政策和要求，包括工商注册要求、纳保要求、减税办理、消防验收等等。

  • 改造难度：主要是考虑建筑形态对改造的影响。办公、住宅配套商业类建筑形态较为适宜改造为租赁住房项目；传统商业“大盒子”式的Mall进深过长，改造难度大，改造成本高，且有可能会出现暗房。在改造中，易引起成本超支的可能存在于结构加固、外立面翻新等；同时要预留烟道，进行上下水改造等。

  • 规模体量判断：区域内有租赁需求的人口厚度和已有供给决定了项目的规模体量，在改造前应对市场进行充分调研。

  • 非变量指标：建设成本、精装修成本和资金成本。随建筑施工标准化程度慢慢的升高，各单位建安成本基本形成行业统一标准，因此该指标可视为非变量。泊寓和冠寓在精装修成本上均在装配式装修方向发力，在施工工期、日常养护和维修方面具有优势。在改造类项目中，改造成本代替建设成本，但有较高几率变成变量因素。在公募REITs落地前，各住房租赁公司基本都会通过发行住房租赁专项公司债券形式融资，融资成本约在3.7%-4.2%之间。

  • 变量因素：租金收入、非租金收入和土地成本。租金收入主要受项目所在地经济发展水平、产业体系、就业行业、人员薪资、交通便利度、生活配套完善度影响。泊寓选址多为产业聚集沿线或地铁沿线；冠寓选址也多看中产业聚集、交通便利或与天街项目结合。非租金收入是指住房租赁租金以外的收入，不受保租房政策对租金及涨幅的限制，包含商铺租金、服务费收入、异业合作等。根据调研情况，泊寓非租金收入约占总收入4%。土地成本作为最大的成本项，对NOI率的影响最大，但各城市、城市内各区域、不同拿地方式都会造成土地成本的变化。从拿地成本大小排序：竞自持用地＞专项用地（R4、集体经营性建设用地等）＞划拨用地。

  • 固定值：主要是指出租率。出租率是受到住房租赁企业着重关注的指标。这一指标不仅关系到租金收入水平，也会影响成本支出项，如空置期的房产税、获客渠道费、能源损耗费等。因此头部住房租赁企业普遍要求项目成熟期出租率至少不低于90%。

  • 因变量：经营成本和税费。经营成本随房间规模、项目所在城市等因素变化而变化。现阶段行业平均经营成本约占租金收入的15%。住房租赁行业影响较大的税费主要是房产税和增值税。由于各企业对出租率要求比较高，房产税可视为非变量；而增值税随租金收入变化而变化。

  在经济测算中，特别必须要格外注意的是在运营期测算需要计提“资本性支出”（或称“资本重置准备金”），为未来项目翻新改造期预留翻新改造费用。目前该指标尚未形成行业均值，各企业根据未来可能翻新改造、大修的项目进行测算，据了解，部分重资产企业计提标准在5%-7%之间。

  漏斗模型是一个存量项目改造为租赁住房可行性的初步判断工具，方便快速各类存量资产改造方向判断。但工具不是僵化和一成不变的，在实际在做的工作中，应该要依据政策、市场、企业决策以及项目自身条件多重维度进行综合性判断。返回搜狐，查看更加多